Dopo diversi trimestri di crescita, il mercato della casa cambia passo. Tra aprile e giugno 2026 le compravendite residenziali in Italia sono aumentate appena dello 0,1% rispetto allo stesso periodo del 2025, dopo il +4,4% registrato nei primi tre mesi dell’anno.
Le abitazioni scambiate restano oltre 201.000: un volume importante, che descrive una stabilità degli acquisti più che un arresto del mercato. A rallentare è la ripresa iniziata dalla metà del 2024, mentre emergono differenze significative tra città, nuove costruzioni e abitazioni esistenti.
A Milano le compravendite rimangono sostanzialmente ferme su base annua e il nuovo mantiene un peso superiore a quello delle altre grandi città. Sul mercato delle locazioni, invece, il movimento continua: aumentano le abitazioni affittate e cresce il valore complessivo dei canoni pattuiti.
Per capire questa fase occorre leggere insieme tre elementi: il costo dei mutui, i prezzi delle case e le prospettive di chi acquista per abitare o per investire.
Indice:
- Compravendite immobiliari: le differenze tra le grandi città
- Tassi di interesse: perché gli effetti potrebbero arrivare nel 2027
- Milano e le nuove costruzioni: oltre il 12% degli acquisti
- La prima casa continua a sostenere gli acquisti
- Affitti in crescita: cambiano anche i contratti
- Prezzi delle case: meno crescita degli scambi non significa prezzi in calo
Compravendite immobiliari: le differenze tra le grandi città
Il rallentamento nazionale non si distribuisce in modo uniforme. Nei comuni capoluogo le compravendite crescono dello 0,5%, ma tra le principali città italiane i risultati sono molto diversi.
Napoli registra l’incremento più significativo, con un +4,2%, seguita da Genova, dove gli scambi aumentano del 2,9%. La crescita è più contenuta a Bologna (+1,1%), Torino (+0,6%) e Roma (+0,4%).
Milano resta stabile rispetto al secondo trimestre del 2025. In diminuzione, invece, le compravendite a Palermo (-2,6%) e soprattutto a Firenze, che registra un -8,3%.
Sono differenze che invitano alla prudenza quando si parla genericamente di “mercato immobiliare”. La media nazionale offre un orientamento, ma le condizioni locali possono cambiare sensibilmente le opportunità e i tempi di una vendita.
Tassi di interesse: perché gli effetti potrebbero arrivare nel 2027
Il credito torna al centro dell’attenzione. Il 10 settembre 2026 la Banca centrale europea ha aumentato i tassi di 25 punti base, cioè di 0,25 punti percentuali, proseguendo il rialzo avviato a giugno.
Secondo l’analisi di Nomisma richiamata dal Sole 24 Ore, gli effetti degli ultimi aumenti potrebbero manifestarsi nei primi mesi del 2027. Il mercato immobiliare, infatti, non reagisce immediatamente: tra la ricerca della casa, la proposta, l’istruttoria del mutuo e il rogito possono trascorrere diversi mesi.
Nel secondo trimestre, la quota di acquisti effettuati da persone fisiche con un mutuo ipotecario è stata del 46,6%. Il dato è in lieve calo rispetto al trimestre precedente, ma in aumento rispetto allo stesso periodo del 2025. Il tasso medio applicato alla prima rata si è mantenuto intorno al 3,6%.
Questi numeri fotografano quindi una fase precedente al rialzo di settembre. Le nuove condizioni del credito rappresentano un fattore da osservare nei prossimi mesi, soprattutto nei mercati in cui i prezzi richiedono un impegno finanziario elevato.
Per chi cerca casa, la questione è concreta: quanto capitale può finanziare e quale rata può sostenere nel tempo. Anche una variazione contenuta del costo del mutuo può modificare il budget .
Milano e le nuove costruzioni: oltre il 12% degli acquisti
Nel mercato immobiliare milanese, il dato sulle nuove abitazioni merita particolare attenzione. Oltre il 12% delle compravendite riguarda immobili di nuova costruzione, la quota più elevata tra le grandi città considerate. A Roma e Bologna il nuovo rappresenta circa l’8% degli acquisti.
A livello nazionale, la quota delle nuove abitazioni sale al 6,4% del totale.
È un risultato che evidenzia il ruolo del nuovo nell’offerta residenziale di Milano. Non dimostra, da solo, che tutti gli acquirenti preferiscano una casa appena costruita: sulle compravendite incidono anche la disponibilità degli immobili e il completamento dei progetti.
Efficienza energetica, impianti moderni e minori lavori da affrontare dopo l’acquisto sono comunque aspetti rilevanti nella scelta. A Milano convivono con un patrimonio esistente molto diverso: appartamenti d’epoca, residenze ristrutturate, edifici del secondo Novecento.
Il confronto richiede quindi di entrare nel merito della casa. Posizione, qualità del palazzo, spese di gestione e condizioni dell’abitazione possono pesare quanto la distinzione tra nuovo ed esistente.
La prima casa continua a sostenere gli acquisti
Accanto all’investimento, resta centrale l’acquisto legato a un’esigenza abitativa. Quasi il 73% degli acquisti effettuati da persone fisiche beneficia dell’agevolazione fiscale prima casa.
Roma presenta la quota più elevata, superiore all’85%, seguita da Genova con l’80% e Bologna con il 78%. A Roma, Bologna, Milano e Firenze, inoltre, più della metà degli acquisti delle persone fisiche è assistita da un mutuo ipotecario.
L’agevolazione prima casa è un indicatore fiscale e non coincide perfettamente con l’utilizzo come abitazione principale. Il dato mostra comunque il peso degli acquisti che possono accedere a questo beneficio e l’importanza del finanziamento nei principali mercati urbani.
Affitti in crescita: cambiano anche i contratti
Mentre le compravendite rallentano, le locazioni mantengono una dinamica positiva. Nel secondo trimestre 2026 sono state locate oltre 248.000 abitazioni con contratto registrato, in aumento del 3,1% rispetto a un anno prima.
Il canone annuo complessivo pattuito nei nuovi contratti raggiunge circa 1,7 miliardi di euro, con una crescita del 6,3%. Aumentano i contratti agevolati, mentre diminuiscono quelli ordinari di lungo periodo.
La composizione dei contratti è parte del cambiamento. A Roma e Milano cresce il numero delle abitazioni locate, con un contributo importante delle formule agevolate.
La domanda abitativa continua, dunque, a trovare risposta nel mercato dell’affitto. Sarebbe però riduttivo attribuire l’intera crescita alle difficoltà di acquisto: incidono anche mobilità lavorativa, studio e necessità di una sistemazione temporanea.
Va inoltre distinta la crescita del valore complessivo dei canoni dall’aumento del singolo affitto. Il totale dipende anche dal numero e dalle caratteristiche delle abitazioni locate.
Prezzi delle case: meno crescita degli scambi non significa prezzi in calo
Un mercato meno dinamico non comporta automaticamente una diminuzione delle quotazioni.
I dati richiamati nell’articolo per il primo trimestre 2026 indicano un aumento dei prezzi delle abitazioni del 5,2% su base annua: +6,7% per il nuovo e +4,8% per le abitazioni esistenti.
Il periodo di riferimento è importante: queste variazioni riguardano gennaio-marzo, mentre il rallentamento delle compravendite descritto riguarda aprile-giugno.
Per chi vende, la conseguenza pratica è che la stabilità degli scambi non giustifica automaticamente un ribasso. Allo stesso modo, la crescita nazionale dei prezzi non basta a sostenere qualsiasi richiesta. Il valore di una proprietà va confrontato con immobili comparabili e con le alternative disponibili nella sua zona.
Investimento immobiliare: il rendimento torna decisivo
Per chi acquista una casa da mettere a reddito, il prezzo iniziale è soltanto una parte del conto. Contano il canone ottenibile, le spese, gli interventi necessari, i periodi senza inquilino e le condizioni del finanziamento.
Firenze mette in evidenza un ulteriore fattore: le prospettive degli affitti brevi. Il Sole 24 Ore collega la situazione della città anche alla crescente regolamentazione delle locazioni turistiche, che può modificare il rendimento atteso dagli investitori. È una chiave di lettura del calo degli scambi, non una causa dimostrata dal solo dato trimestrale.
Il secondo trimestre 2026 restituisce così un mercato più complesso di quanto suggerisca la parola “gelata”. Gli acquisti restano numerosi, gli affitti crescono e Milano conserva una quota significativa di compravendite del nuovo. Il rialzo dei tassi apre però una fase da seguire con attenzione.
Per valutare una casa, oggi, serve mettere in relazione il prezzo con ciò che offre e con l’obiettivo dell’acquisto. Una residenza da abitare e un immobile da mettere a reddito richiedono valutazioni diverse, anche quando si trovano nella stessa strada.