Nel lungo periodo, il mattone vince. E non è uno slogan: è un dato. Se avessi investito in una casa a Milano centro nel 1975, oggi avresti visto il tuo capitale crescere del +3.529%. Per confronto, lo stesso investimento in Borsa (indice FTSE MIB storico) ti avrebbe portato “solo” al +3.369%. Non male per un appartamento tra San Babila e Brera, vero?
Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, questi numeri dimostrano non solo la forza del mercato milanese, ma anche la resilienza di tutto il comparto residenziale italiano, che continua a crescere nonostante crisi economiche, pandemie e instabilità politica.
Indice:
- Cresce il mercato immobiliare italiano: +49% in 10 anni
- Prezzi su, offerta giù: il mix che fa salire il valore delle case
- Milano corre, ma non basta più: serve una visione metropolitana
- Il Piano Casa c’è, ma si muove piano (troppo)
- Il mattone vince, ma non per tutti
Cresce il mercato immobiliare italiano: +49% in 10 anni
Il mattone italiano non è più quello sonnolento di una volta. Negli ultimi 10 anni, il comparto residenziale è cresciuto del +49%, toccando quota 123,7 miliardi di euro nel 2024. E le stime parlano chiaro: +8% previsto nel 2025.
- Anche le compravendite sono in leggera crescita:
- 720.000 abitazioni vendute nel 2024 (+1,4% sul 2023)
- Solo 55.000 nuove costruzioni, pari a poco più di 6 per comune
Nel 2025? Si stima un aumento a 770.000 compravendite, ma ancora con poche nuove case (66.000). Questo squilibrio tra domanda e offerta alimenta la corsa dei prezzi.
Prezzi su, offerta giù: il mix che fa salire il valore delle case
Chi sperava in un calo dei prezzi, resterà deluso. Dopo un +2,2% nel 2024, nel 2025 si prevede un altro +5%. E per le nuove costruzioni, l’aumento sarà ancora più netto: dal +5,8% del 2024 al +6,5% previsto per il prossimo anno.
Il motivo? Sempre lo stesso: troppa domanda, poca offerta. Le case nuove scarseggiano, e anche sul mercato dell’usato si vende meno, complice il boom degli affitti brevi (che tolgono immobili al mercato tradizionale).
Milano corre, ma non basta più: serve una visione metropolitana
«Oggi l’obiettivo non è solo comprare casa, ma trovare il quartiere giusto in cui vivere», spiega Breglia. Verde, scuole, sicurezza, servizi: tutto questo pesa tanto quanto il prezzo.
Ma il capoluogo lombardo non riesce più a soddisfare da solo la domanda abitativa; è tempo di allargare lo sguardo alla città metropolitana di Milano, includendo i comuni limitrofi ben collegati da metro e treni.
Burocrazia e incertezze frenano i grandi investimenti
Il problema non è solo l’offerta, ma anche la macchina burocratica. Secondo Corrado Trabacchi (Orion Capital Managers), in Italia mancano regole chiare e rapide sulla rigenerazione urbana, e i permessi arrivano con ritmi troppo lenti.
Risultato? I grandi fondi scelgono altri mercati, come la Spagna. Il nostro mercato è ancora troppo frammentato, con operatori piccoli e poca possibilità di fare operazioni su larga scala. Investire in una casa a Milano centro resta attraente per i privati, ma è ancora complicato per i big player internazionali.
Il Piano Casa c’è, ma si muove piano (troppo)
Il governo ha avviato il Piano Casa, con una dotazione iniziale di 660 milioni di euro, suddivisi tra progetti pilota (2027–2028) e implementazione vera e propria (2028–2030). A questi si sommano tra i 300 e i 400 milioni del PNRR non ancora usati.
Intanto, a Milano qualcosa si muove: per il piano comunale da 10.000 nuove unità abitative, l’assessore all’Urbanistica Giancarlo Tancredi conferma che sono arrivate 24 manifestazioni di interesse da privati. Segno che l’interesse per il residenziale milanese è ancora forte.
Il mattone vince, ma non per tutti
I dati parlano chiaro: investire in una casa a Milano centro resta uno degli investimenti più solidi, redditizi e stabili sul lungo periodo. Ma il mercato ha bisogno di politiche pubbliche più coraggiose, regole più snelle e una visione che vada oltre i confini cittadini.
Il mattone non è morto, anzi: è più vivo che mai. Ma serve una strategia per renderlo accessibile e sostenibile anche per chi oggi è rimasto fuori dal gioco.