Comprare una casa da ristrutturare conviene ancora? Dopo i tagli ai bonus edilizi, ti starai chiedendo: vale ancora la pena acquistare una casa da ristrutturare? Se guardiamo solo l’aspetto economico, la risposta è sì, ma con alcune condizioni: l’immobile deve trovarsi in una grande città o in una zona con quotazioni medio-alte. E bisogna scegliere con attenzione il quartiere.
Per capire quanto si può guadagnare davvero, abbiamo confrontato i prezzi al metro quadro delle case ristrutturate con quelli degli appartamenti da sistemare (ma comunque abitabili), usando i dati più recenti dell’Osservatorio Fiaip, la federazione italiana degli agenti immobiliari.
Indice:
- Milano guida la classifica: +3.500€/mq in zona Policlinico
- Roma, Napoli, Torino, Palermo: dove conviene di più ristrutturare
- Genova, Firenze e Bologna: dove la differenza supera i 1.000€/mq
- Bonus ristrutturazione: cosa cambia e quali sono i rischi
Milano guida la classifica: +3.500€/mq in zona Policlinico
Tra le città italiane, Milano è quella dove ristrutturare può fare la differenza più grande. In zona Policlinico, il valore al metro quadro di una casa ristrutturata può salire anche di 3.500 euro rispetto a una da rimettere a nuovo. Un gap importante, anche se in parte legato alla varietà degli immobili presenti.
In altre 19 zone milanesi, il vantaggio supera comunque i 1.000 euro al metro, e sui Navigli la differenza tra casa ristrutturata e da ristrutturare sfiora il 50%. Un dato che conferma l’enorme potenziale di rivalutazione, soprattutto in quartieri già richiesti.
Roma, Napoli, Torino, Palermo: dove conviene di più ristrutturare
Anche in altre grandi città italiane ristrutturare può essere un ottimo investimento. Ecco le differenze più interessanti:
• Roma: solo in tre zone top (Aventino, Tridente, Corso Vittorio) il gap supera i 1.000€/mq, ma il miglior margine in percentuale è al Portuense, con un +28,3%.
• Napoli: a Mergellina la rivalutazione tocca i 2.000€/mq, mentre nella zona del Duomo si arriva a un vantaggio del 63%.
• Torino: in piazza San Carlo il guadagno è di 900€/mq, ma in via Nizza il vantaggio percentuale supera il 62%.
• Palermo: nella zona del Teatro Massimo si supera la soglia dei 1.000€/mq di differenza tra case ristrutturate e no.
Genova, Firenze e Bologna: dove la differenza supera i 1.000€/mq
A Genova le aree di Nervi, Castelletto e il Centro Storico offrono vantaggi sopra i 1.000€/mq.
A Firenze, nel centro, il gap arriva a 950€/mq, mentre a Bologna, nella zona dei Colli, si resta poco sotto i 900€/mq.
Perché abbiamo confrontato solo case usate
Il confronto è stato fatto solo tra immobili usati per una ragione precisa: mettere a paragone case vecchie ristrutturate con quelle nuove non è corretto. Le nuove costruzioni oggi sono tutte almeno in classe energetica A o B, mentre una casa con più di 20 anni difficilmente riesce ad avvicinarsi a quelle prestazioni, anche dopo i lavori.
Inoltre, migliorare davvero l’efficienza energetica di una casa in condominio richiede interventi sull’intero edificio, non solo sulla singola unità. Quindi meglio puntare su un immobile già in classe C o D, per non avere brutte sorprese in futuro (soprattutto in vista delle norme europee sulla “casa green”).
Bonus ristrutturazione: cosa cambia e quali sono i rischi
Il mercato immobiliare lo sa bene: dal 2010 a oggi, i prezzi delle case nuove sono saliti del 30%, mentre quelli delle usate sono scesi del 15%. Questo rende l’usato da ristrutturare ancora più interessante — ma attenzione ai dettagli.
I bonus non sono più generosi come una volta:
• Prima casa: detrazione del 50% delle spese di ristrutturazione.
• Seconda casa: si scende al 36% (e al 30% dal 2026).
• Mutuo per ristrutturare: si può detrarre il 19% degli interessi, se rientri nei limiti di reddito.
Ma ci sono anche dei rischi. Se i lavori richiedono una pratica edilizia, potresti dover aggiornare la categoria catastale. Questo significa, ad esempio per una seconda casa, aumento dell’Imu e di altri costi legati alla rendita catastale.
