Vendere un immobile ereditato – Si può? Come si fa?
Hai ricevuto una casa in successione, vorresti venderla, ma non sai se puoi o cosa fare. Chiariamo tutti i tuoi dubbi insieme!
Innanzitutto ti confermiamo che è possibile venderla, dovrai però assicurarti di alcune cose per poterlo fare il più velocemente possibile, evitando problematiche di qualsiasi genere.
Prima di iniziare le trattative è bene porsi delle domande:
– Quali documenti servono?
– Devo versare tasse o imposte sulla vendita?
– Cosa succede se ho ereditato l’immobile insieme ad altre persone?
Affrontiamo tutti questi punti passo passo.
Vendere un immobile ereditato – Un documento fondamentale
La primissima cosa da fare una volta che si è ereditata una casa è la Dichiarazione di successione, un documento giuridico con cui si notifica il trasferimento della residenza agli eredi.
Di fondamentale importanza perché grazie a questo è possibile consultare l’elenco di tutti i beni del defunto e quindi determinare le tasse sull’eredità.
Mi raccomando, NON saltare mai questo passaggio poiché è impossibile vendere un immobile ricevuto in successione senza prima pagarne le relative imposte.
Puoi richiedere la Dichiarazione entro un anno dalla morte di chi ha lasciato l’eredità. Farlo è molto semplice ormai, infatti è possibile fare richiesta telematicamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate!
Vendere un immobile ereditato – Quali sono le imposte da pagare?
Le tasse di successione vengono liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla Dichiarazione di successione.
Vuoi sapere a quanto ammontano?
Devi sapere che la cifra viene calcolata sulle aliquote, queste ultime possono variare a seconda del grado di parentela dell’erede:
– Coniugi e figli ➙ 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro
– Fratelli e sorelle ➙ 6% con franchigia pari a 100.000 euro
– Nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati ➙ 6% senza franchigia
– Tutti gli altri casi ➙ 8% senza franchigia.
Altre tasse che è necessario pagare saranno quelle previste in qualsiasi tipo di compravendita:
– Imposta ipotecaria ➙ 2% del valore catastale della casa
– Imposta catastale ➙ 1%
Tuttavia, se uno degli eredi può sfruttare le agevolazioni sulla prima casa, queste spese si abbasseranno a 200 euro ciascuna.
Ultimi, ma non per importanza, sono i costi da affrontare per richiedere la voltura catastale, da presentare entro 30 giorni dalla Dichiarazione di successione:
– Imposta di bollo ➙ 16 euro ogni 100 pagine
– Tributi speciali ➙ 55 euro.
Vendere un immobile ereditato – Atti di accettazione e trascrizione
Tutto quello che è stato descritto finora va fatto SEMPRE, non solo quando si vuole vendere la casa in oggetto.
Nel secondo caso non basta presentare la Dichiarazione di successione, ma saranno necessari altri due atti:
– Accettazione dell’eredità
– Trascrizione dell’accettazione
Attenzione: senza questi documenti è IMPOSSIBILE portare a termine la vendita.
L’atto di accettazione dell’eredità è necessario perchè se ci si attiene alla semplice dichiarazione, non si sa se gli eredi hanno accolto o meno la ricezione di tali beni.
Questo documento può assumere due diverse forme:
– Accettazione espressa ➙ l’erede dichiara ESPLICITAMENTE di voler accettare l’eredità tramite una dichiarazione formale, da sottomettere a un Pubblico Ufficiale oppure grazie a una scrittura privata autenticata
– Accettazione tacita ➙ l’erede non dichiara formalmente nulla, ma assume comportamenti che provino la sua volontà di accettare i beni in successione.
La trascrizione dell’accettazione, invece, serve a certificare, per tutti i soggetti coinvolti, che la proprietà dell’immobile in questione è stata trasferita dal defunto agli eredi che intendono venderlo.
Per richiederla, anche contestualmente al rogito, sono necessari i seguenti documenti:
– Certificato di morte
– Atto di successione
Vendere un immobile ereditato – Cosa fare in caso di coeredità?
Uno dei casi più comuni in cui ci si ritrova in caso di successione è quello di ereditare la stessa proprietà con più persone. Ognuno dei nuovi proprietari potrebbe possedere la casa in “quote” differenti.
La legge in situazioni come questa fa riferimento alle norme in materia di comunione (Codice civile, art.1100 e successivi). In particolare, l’art. 1108 c.c. stabilisce che tutti i proprietari debbano essere d’accordo sulla vendita.
Ovviamente, non sempre si riesce a raggiungere l’unanimità. Cosa si fa in casi simili?
In primis vi consigliamo vivamente di rivolgervi a un esperto, più nello specifico a un avvocato.
Le strade che potete intraprendere sono le seguenti:
– Vendere la propria quota dell’immobile ➙ I coeredi hanno il diritto di prelazione, cosa significa? Una volta stabilito il valore della propria quota sulla proprietà della residenza, andrà proposta la vendita ai coeredi per primi. Successivamente, qualora essi non dovessero essere interessati, si potrà vendere a terzi.
– Richiedere al giudice lo scioglimento della comunione ➙ Soluzione possibile solo dopo aver provato almeno una volta la mediazione con i coeredi. Se non si dovessero trovare altri accordi, allora si potrà procedere con la richiesta di scioglimento. Il giudice provvederà a decidere le condizioni della vendita in autonomia, seguendo le norme vigenti riguardo l’espropriazione immobiliare. Ciò sta a significare che nessuno dei coeredi avrà diritto decisionale sul prezzo al quale verrà venduta la casa o a chi. A vendita conclusa, il capitale raccolto verrà suddiviso tra i coeredi.
Ovviamente questa strada è la più lunga e onerosa, può essere molto stancante, di conseguenza, vi consigliamo spassionatamente di tenerla come ultima possibilità.
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