Milano, rischio bolla immobiliare? – Il Bubble Index 2025 mostra come i mercati immobiliari globali stiano attraversando una fase di raffreddamento dopo anni di crescita eccezionale. Tuttavia, alcune città restano esposte a elevati livelli di rischio di bolla.
Miami guida la classifica con il rischio più alto, seguita da Tokyo e Zurigo. Un rischio elevato ma leggermente inferiore si riscontra a Los Angeles, Dubai, Amsterdam e Ginevra.
Il rischio risulta moderato a Singapore, Sydney, Vancouver e Toronto, così come in diverse città europee tra cui Madrid, Francoforte e Monaco di Baviera.
Invece, città come Londra, Parigi, Milano, Hong Kong, San Francisco, New York e San Paolo mostrano un basso rischio di bolla, con San Paolo che registra il livello di rischio più contenuto tra tutte le città analizzate.
Indice:
- Trend recenti: i mercati si raffreddano
- I fattori strutturali che influenzano i prezzi
- Il ruolo della domanda estera e dell’inflazione
- Milano rischio bolla immobiliare: analisi e prospettive
Trend recenti: i mercati si raffreddano
Negli ultimi quattro trimestri, i prezzi reali delle abitazioni a livello globale sono rimasti pressoché stabili. Nelle città dell’Eurozona, la crescita è stata nulla o marginale, mentre in Nord America la scarsa accessibilità economica ha rallentato fortemente la domanda.
Madrid si distingue con una crescita reale del +14%, seguita da Dubai (+11%) e Tokyo (+5%). Nelle città svizzere, il ritorno a tassi di interesse prossimi allo zero ha sostenuto i prezzi a Zurigo e Ginevra.
Negli ultimi cinque anni, Dubai e Miami hanno guidato la crescita con un aumento reale di circa +50%, seguite da Tokyo e Zurigo. Al contrario, ex protagoniste come Hong Kong, Parigi, Londra, Monaco e Francoforte hanno registrato cali a doppia cifra.
I fattori strutturali che influenzano i prezzi
Dal 2010 al 2020, i prezzi nelle grandi città sono aumentati più rapidamente rispetto ai mercati nazionali. Tuttavia, nell’ultimo quinquennio, questa tendenza si è invertita.
Due fattori principali spiegano questo cambiamento:
- La migrazione verso le periferie, accelerata dal lavoro flessibile post-pandemia.
- L’aumento dei tassi di interesse, che ha ridotto l’accessibilità al credito, spingendo gli acquirenti verso zone più economiche.
Nei prossimi anni, l’invecchiamento e la riduzione della popolazione in molte regioni potrebbero nuovamente favorire le aree urbane, con Tokyo come modello di riferimento.
Il ruolo della domanda estera e dell’inflazione
La domanda internazionale resta un fattore chiave nei mercati più dinamici. Città come Tokyo, Madrid, Miami e Dubai hanno beneficiato di forti investimenti stranieri.
Al contrario, misure restrittive – come nuove tasse o divieti di acquisto per non residenti – hanno frenato mercati una volta molto attrattivi, tra cui Vancouver, Sydney, Parigi, Singapore e Londra.
Sul piano macroeconomico, le prospettive restano positive: le banche centrali dovrebbero ridurre gradualmente i tassi entro il 2026, migliorando le condizioni di finanziamento. Tuttavia, la tenuta del mercato dipenderà dal controllo dell’inflazione e dalla resilienza economica globale.
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Milano rischio bolla immobiliare: analisi e prospettive
Nel contesto del Bubble Index 2025, Milano si colloca nella fascia di basso rischio. Pur essendo la città più cara d’Italia, il mercato milanese è sostenuto da un’economia locale solida, da investimenti infrastrutturali e da una crescente domanda estera.
Nonostante la reputazione di mercato vivace, i prezzi reali a Milano hanno mostrato un leggero calo dalla metà del 2024, in controtendenza rispetto al mercato nazionale. Il mercato degli affitti, invece, continua a crescere, spinto dall’avvicinarsi delle Olimpiadi Invernali.
Nel breve termine, le restrizioni sull’offerta – dovute a procedure edilizie più rigide e minori incentivi alla ristrutturazione – potrebbero sostenere i prezzi. A medio termine, la combinazione di tassi ipotecari più bassi e aumento della popolazione potrebbe ravvivare la domanda abitativa.
In sintesi, il tema “Milano rischio bolla immobiliare” oggi sembra contenuto, ma il mercato resta sensibile a fattori esterni come i tassi di interesse, la crescita economica e la domanda internazionale.
